6 juin 2023
Sur fond de retour de l’inflation, la remontée des taux d’emprunt a été brutale. Fin 2021, il était encore possible de s’endetter à moins de 1 % sur 20 ans. Aujourd’hui, les potentiels acquéreurs d’un bien immobilier devront planifier leur projet d’acquisition sur la base de mensualités de remboursement calculées avec un taux de 3 % sur la même durée. En presque 18 mois, le taux des prêts immobiliers a été multiplié par trois.
Comment interpréter cette hausse des taux d’intérêt ?
L’argent coûte-t-il désormais trop cher ?
Le niveau des taux serait-il être le seul critère qui doit retenir l’attention d’un investisseur ?
Apporter quelques éléments réponse à ces questions sera un préalable pour savoir s’il est toujours opportun d’investir dans l’immobilier.
Les taux d’intérêt sont-ils réellement élevés ?
Y a-t-il matière à relativiser la récente hausse des taux d’intérêt ? À première vue, pas pour les emprunteurs : 100 000 € emprunté sur 20 ans à 1 % fin 2021 occasionnaient une mensualité de remboursement de 460 € alors que celle-ci sera de 555 € lorsque ce même emprunt se négocie aujourd’hui à 3 %. In fine, le coût total du crédit dans cet exemple (le total des intérêts payés sur 20 ans) passe de 10 400 € à 33 103 € ! La hausse des taux constatée entre 2022 et 2023 n’est pourtant pas sans précédent et demeure limitée au regard des taux pratiqués dans les années 80 et jusqu’au début des années 90, lorsque ceux-ci atteignaient 9 % ! A contrario les taux historiquement bas que nous avons connus entre 2010 et 2021 n’ont pas été que source d’opportunités pour les acquéreurs. Les prix de l’immobilier évoluent en effet de manière inversement proportionnel à l’évolution de la courbe des taux. Lorsque ceux-ci baissent, la demande augmente et les prix suivent la même tendance. Si la hausse des taux apparaît aujourd’hui comme une mauvaise nouvelle pour les investisseurs, elle revêt également de nombreux points positifs. Contrairement à ce qui prévalait il y a encore un ou deux ans, les acheteurs sont aujourd’hui en position de force pour négocier. Et le rabais qu’ils peuvent obtenir sur l’achat d’un bien vaut souvent largement le renchérissement du coût du crédit.
Que coûte réellement l’argent que l’on emprunte ?
Le véritable coût d’un prêt ne se mesure pas seulement en fonction du taux nominal auquel il est proposé, mais en tenant compte de ce que l’on appelle le « taux d’intérêt réel ». Cette notion correspond à la différence entre le taux nominal d’un prêt et l’inflation. Ainsi, alors que l’indice des prix à la consommation s’est établi en glissement annuel à 5,9 % en avril 2023, le taux d’intérêt réel du prêt mentionné dans notre exemple ressort négatif de – 2,9 %. En 2021 avec un indice des prix à 1,6 %, ce taux réel était de – 0,6 %. En dépit de la hausse de ces 18 derniers mois, des taux d’emprunt à 3 % restent donc attractifs. En comparant les taux d’intérêt réels de 2021 et de 2023, il est même permis d’alléguer que l’argent ne coûte pas plus cher aujourd’hui à un emprunteur. Ce raisonnement est bien sûr un peu théorique et mérite d’être étayé avec quelques arguments complémentaires.
Quels doivent être les véritables critères de décisions de l’investisseur immobilier ?
Précisons tout d’abord qu’il s’agit ici d’évoquer le cas de l’investissement locatif. Même s’il n’est pas négligeable, le coût financier de l’acquisition d’une résidence principale ne prête pas à controverses : il sera toujours plus profitable sur le long terme de rembourser une dette plutôt que de payer un loyer. L’acquisition d’un bien destiné à la location nécessite une approche différente, notamment parce qu’il s’agit d’obtenir un retour sur investissement le plus rapide possible. Et cet objectif ne saurait être uniquement corrélé au coût financier de l’opération. La qualité intrinsèque d’un bien, son emplacement, l’ampleur de la demande locative dans la zone où il se situe, seront autant de critères bien plus décisifs que le niveau des taux d’intérêt. Ce n’est qu’après avoir étudié ces paramètres que l’investisseur pourra se faire une idée de la rentabilité nette du bien qu’il envisage d’acquérir. Plus cette rentabilité nette apparaîtra potentiellement élevée, plus le recours à l’emprunt sera judicieux, quel que soit le coût de l’argent. D’autant qu’il importe à l’occasion d’un investissement dans l’immobilier locatif de miser sur ce que l’on appelle « l’effet de levier de la dette ».
En quoi l’effet de levier de la dette prime sur le niveau des taux ?
Se servir de l’effet de levier de la dette consiste à acquérir un bien en mobilisant le minimum de capitaux. Ce mécanisme illustre parfaitement le principe qui vaut que l’on s’enrichit en s’endettant. Dans le cas d’un investissement immobilier locatif, l’effet de levier sera obtenu en faisant coïncider montant des loyers perçus et mensualités de remboursement. L’investisseur pourra ainsi se constituer un patrimoine sans effort d’épargne additionnelle et en conservant ses liquidités qui pourront éventuellement servir d’apport à d’autres opérations. Dès lors que l’équilibre loyers/mensualités peut être obtenu, le bénéfice du recours à la dette prime sur les conditions d’emprunt. De surcroît, de nombreuses opérations immobilières offrent de larges possibilités d’optimisation fiscale. Investir dans un programme « Monuments Historiques », Loi Malraux ou de déficit foncier ira de pair avec des réductions d’impôts significatives qui viendront conforter la rentabilité nette de l’opération. En outre, sous certaines conditions, ces solutions immobilières défiscalisantes seront productrices d’intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers. Cette déductibilité permet là encore de relativiser le coût du crédit et montre qu’en 2023, malgré la hausse des taux d’intérêt, l’investissement en immobilier locatif conserve toutes ses potentialités.