31 oct. 2022
2050 = la neutralité carbone. Pour vous accompagner dans ce processus, l’Etat a mis en place des aides financières.
2050 : un objectif de neutralité carbone
En France, l’empreinte carbone des habitations représente 30 % des émissions totales. Pour ce faire, de nombreuses mesures sont mises en place. Les références de ces mesures sont Le DPE et le diagnostic GES, qui sont des systèmes de notation énergétique qui classent votre bien immobilier de A pour les meilleures notes à G pour les pires.
Plus la note de votre bien immobilier tendra vers G, plus il y aura des rénovations qui seront à prévoir pour les investissements locatifs.
Pour vous accompagner dans ce processus, l’Etat a mis en place des aides financières.
Néanmoins, même avec ces aides, tout le monde ne pourra pas assumer cette pression financière. Nous sommes en période de crise, tous les propriétaires n’auront pas les moyens d’effectuer des travaux.
De plus, avec le durcissement des crédits, il sera plus difficile d’emprunter à la banque, tant pour acheter de l’immobilier ou que pour rénover. Tout ceci va créer une baisse de la demande et donc une baisse des prix.
Vous le savez grand changement, rime avec grandes difficultés pour les uns et donc grandes opportunités pour les autres.
Mais alors, qu’est-il prévu pour les propriétaires via ces lois ?
Nous assistons ces dernières années à une montée en puissance des réglementations thermiques.
Avec l’objectif de la neutralité carbone, des lois sur la consommation d’énergies voient le jour pour nous faire réduire un maximum notre empreinte.
L’Etat a déjà commencé à mettre en place les mesures nécessaires pour atteindre cet objectif et ne compte pas s’arrêter là. Des lois sont en effet déjà annoncées jusqu’en 2034.
Les mesures déjà mises en place :
Depuis le 1 janvier 2021 : mise en place d’un nouveau diagnostic de performance, qui doit figurer obligatoirement dans l’annonce de vente ou location.
Depuis le 1 janvier 2022 : il est obligatoire de réaliser un audit énergétique pour votre bien afin de pouvoir le revendre. Il faudra que les dépenses théoriques énergétiques annuelles apparaissent dans les annonces de vente immobilière.
Cette même année, cette loi annonce également le gel des loyers pour les biens notés F et G. Cependant, les propriétaires de ces biens pourront augmenter leur loyer à condition d’effectuer des travaux d’amélioration énergétique permettant d’obtenir une note minimale correspondant à l’étiquette énergie E.
Les mesures à venir : interdiction des logements dits non-décents
À partir de l’année 2025, il ne sera plus possible de louer un bien immobilier dont la consommation énergétique est supérieure à 450 kW/m2/an, soit une étiquette énergie G. Pour les logements ayant une note supérieure, il faudra faire des travaux pour rénover le bien et atteindre l'étiquette énergétique demandée.
D’ici l’année 2028, il sera exigé que les logements consomment moins de 330 kWh d’énergie par m2 par an (étiquette énergie F). Sinon, les biens au-dessus seront considérés comme trop énergivores et ne pourront être mis en location.
La classe E sera la note minimum requise pour les propriétaires voulant continuer la location. Si jamais ce n’est pas respecté, ils s’exposeront à des sanctions.
D'ici l’année 2034, il ne sera plus possible de louer des biens dont la consommation énergétique sera supérieure à 231 kWh/m²/an (étiquette énergie E).
Ces mesures peuvent-elle permettre d’obtenir une décote pour les acheteurs ?
Les biens offrant une très mauvaise note peuvent laisser présager une marge de négociation intéressante. Néanmoins, il faut nuancer cette possibilité de décote. Effectivement, plusieurs éléments sont à prendre en compte dans la réalité.
Le lieu du bien :
Il est à noter que pour la moyenne nationale, un logement noté A coûte 11% plus cher qu’un logement noté F. Pour certaines villes, le prix n’est pas trop impacté, mais dans d’autres, la différence peut être impressionnante.
Si l’on regarde les chiffres réels, à Nîmes, on peut voir une différence de prix de vente énorme. La décote est de 55% entre un bien noté A et un bien noté F.
En revanche, quand on regarde une ville comme Paris, la différence de valeur n’est pas significative voire parfois inexistante.
La situation de la personne :
Quand l’on regarde de près, la tendance des propriétaires est de vendre leurs biens qui sont des passoires énergétiques. Si l’on regarde Paris, en un an, il y a eu une hausse de 72% des mises en vente des biens décrit comme passoires thermiques.
Cependant, chaque personne possédant un bien à une tendance à en surestimer la valeur. Si cette personne à besoin de liquidités rapidement, en voyant la concurrence vendre leur bien à la baisse, il fera de même. Au contraire, si les liquidités ne sont pas un problème alors il sera difficile d’obtenir une décote de ce vendeur.
En bref : encore une fois, tout dépendra de la situation financière de la personne et de la localisation du bien
Mais alors, est-ce qu’une décote permettra à l’acheteur de faire une marge ?
On pourrait croire que oui, mais en réalité tout dépend de comment on s’y prend.
Cela vient du fait que la décote obtenue va venir ajuster le coût des travaux qui arriveront par la suite, car il faudra mettre ce bien aux normes.
La note qu’aura le logement dressera très vite les rénovations que l’on devra effectuer. Plus la note sera mauvaise, plus il y aura de travaux à faire.
La note peut être très salée lorsqu’on envisage de faire des travaux, et surtout si on en fait plus que nécessaire. D’autant plus, en se faisant accompagner par de mauvais artisans, on peut vite se retrouver avec des frais très élevés. Ce qui va clairement rattraper la décote obtenue.
Mais, travaux peut être synonyme de bonnes affaires. Comme dit précédemment, si l’on sait ce que l’on fait, que l’on sait estimer le coût des rénovations, et que l’on sait où chercher. Il est possible, grâce à une bonne décote, d’acheter pour un même bien qui aurait coûté 200 000 euros avec une note A, de l’acquérir 15% moins cher avec une note F et G donc à 170 000 euros.
De plus, le prix des rénovations peut être en partie financé par l’Etat grâce à des aides dédiées. Ces aides sont des incitations à la remise aux normes énergétiques, elles couvrent en moyenne 20 à 30 % des coûts des travaux, ce qui n’est pas négligeable.
Être accompagné par des experts couplé aux aides d’Etat, il est possible d’avoir de bonnes opportunités d’achats.
Les rénovations pour améliorer la note du logement se feront par quelques vérifications récurrentes. Vérifier l’état des combles, l’état des fenêtres et regarder le type et la performance du vitrage (simple, double ou triple vitrage), l’isolation à refaire et le type de système de production de chauffage utilisé (énergie).
Cette remise aux normes pourra vite améliorer vos classifications dans les DPE et vous permettra de profiter pleinement de votre investissement.
Comme nous le disons toujours « investir dans l’ancien, c’est l’avenir ».
Remarque : quand vous êtes investisseur, ce qui peut être intéressant, c’est de pouvoir déduire les charges des travaux et faire du déficit foncier.
Des aides pour la rénovation énergétique
Il n’est pas faux de penser qu’isoler son bien est peu coûteux au vu du prix moyen au m² d’isolant (moins de 10€/m² pour 10cm d’épaisseur de laine de verre).
Or, en réalité, il y a plus de choses à faire que ce que l’on peut imaginer. Lorsqu’on ajoute 10cm d’isolant au mur d’origine, il est nécessaire de reprendre les câbles électriques pour déplacer une prise, l’arrivée d’eau pour déplacer un radiateur ou encore la peinture au mur et au plafond. Tous ces à-côtés vont avoir un certain coût.
Pour inciter et accompagner les propriétaires à remettre à niveau leur bien, l’Etat a mis en place des aides. Elles peuvent être très pratiques, mais ont quelques défauts.
Les bémols de ces aides résident en deux points :
D’abord, le fait qu’il faille qu’une entreprise soit certifié RGE (reconnue garant de l’environnement) pour pouvoir bénéficier des aides. Elles sont rares et il arrive que certaines se permettent d’augmenter leur prix, ce qui n’apporte plus d’avantage même avec les aides d’Etat. Les prix sont tels que cela revient au même que de faire appel à une entreprise non certifiée et de ne pas utiliser les aides.
Grâce à l’accompagnement d’experts du bâtiment, ce problème de prix trop élevés n’arrive pas. Les conseillers en investissement immobilier ont des relations avec des entrepreneurs de confiance qui ne gonflent pas leur prix. Dans ce cas, les aides d’Etat sont intéressantes, car elles permettent d’effectuer des travaux qui reviennent moins cher que de passer par une entreprise non certifié RGE.
Ensuite, il est compliqué de s’y retrouver avec les nombreuses aides sur le marché, connaître les critères d’éligibilité, le montant maximal et les conditions d’application compte tenu des travaux réalisés.
Quand on sait à qui s’adresser, quelles aides sont faites pour nous, et comment les utiliser, elles peuvent être très bénéfiques pour nous assister dans nos travaux afin d’obtenir des notes convenables.
La stratégie d’achat Selon le profil d’investisseur
Pour les acheteurs, qui souhaitent investir, on va voir deux typologies de profil ?
On aura d’un côté, ceux qui ont beaucoup de liquidités et donc qui seront à l’aise pour investir et faire des travaux. De l’autre côté, on aura ceux qui sont un peu juste et qui auront tout intérêt à prendre des biens sans travaux à faire.
Les acheteurs à petit capital
Quand l’acheteur se retrouve avec un budget limité, il serait plutôt judicieux de prévoir les coups, et donc, prendre de l’avance sur la législation.
Il sera préférable pour cet investisseur d’acquérir des biens qui ont déjà de bonnes notes énergétiques (de D à A).
Cette direction d’investissement va lui permettre deux choses :
D’abord, ayant un bien qui est déjà dans les clous pour la législation, il n’aura pas à prévoir de travaux de remises aux normes qui peuvent être coûteuses. Cette personne sera tranquille jusqu’à 2034 au moins.
Ensuite, il va pouvoir indexer le loyer par rapport à l’inflation, car il ne sera pas affecté par le gel des loyers ou pire, par l’interdiction de louer son bien. Il bénéficiera ainsi de tout le potentiel de rentabilité de son bien.
Les acheteurs avec un plus gros capital
Quand l’acheteur est plus à l’aise financièrement, il a plus de choix disponible. Soit, il ne veut pas s’embêter et achète un bien déjà aux normes comme dit précédemment. Soit, il a envie de pouvoir pleinement bénéficier d’un déficit foncier grâce à la rénovation de passoires énergétiques.
Plusieurs possibilités cumulables s’offrent à lui.
D’abord, profiter d’une décote, car le bien est une passoire énergétique. Comme dit précédemment, les biens qui sont très mal notés vont coûter cher à rénover pour les propriétaires qui vont parfois devoir s’en séparer. En ce sens, le prix sera négociable à la baisse.
Ensuite, bénéficier des aides de l’Etat, encore une fois, nous l’avons dit précédemment, ces aides sont délivrées par l’Etat pour vous aider à réaliser les rénovations de remise aux normes énergétique. Elles peuvent couvrir jusqu’à 30% de vos travaux.
Et enfin, réaliser du déficit foncier. Cela revient à diminuer votre impôt par le coût des travaux. C’est ce qui sera appliqué au régime réel. Vous allez déduire vos charges (travaux) de vos revenus globaux (revenu foncier + salaire + autres revenus). Cette déduction est limitée à hauteur de 10 700 euros par an, sauf exception. Si l’acheteur est dans une certaine tranche marginale d’imposition (TMI), le déficit peur le faire passer dans une TMI plus faible. En plus de ces travaux vous pourrez déduire d’autres charge à vos revenus globaux.
Le déficit foncier peut être optimisé, car, si l’acheteur réalise des travaux importants et que le déficit dépasse la limite des 10 700 euros. L’excédent sera déductible pendant les 10 années suivantes uniquement des revenus fonciers.
Conclusion
Les DPE auront un impact important sur l’immobilier dans les années à venir, il sera donc judicieux de prendre les notes énergétiques en compte dans l’achat futur des biens.
D'autant plus que les effets du DPE sur l’immobilier pourront profiter à certains acheteurs, désireux d’investir dans des passoires énergétiques afin de bénéficier de tous les avantages que l’on peut en tirer.
Attention, beaucoup d’éléments sont à prendre en compte dans un projet immobilier, être accompagné par des professionnels est le meilleur moyen de ne pas se tromper dans ses choix.
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