22 mai 2023
En France le législateur a, à diverses reprises, voté des textes visant à protéger le patrimoine architectural. Parmi ceux-ci la loi Malraux et le dispositif Monuments Historiques offrent la possibilité à des investisseurs particuliers de concilier constitution d’un patrimoine immobilier et économie d’impôt. L’avantage fiscal que procurent ces 2 dispositifs n’est toutefois pas de même nature. En effet, la loi Malraux va permettre à un investisseur d’obtenir une réduction fiscale qui s’appliquera directement sur le montant de son impôt sur le revenu alors que la loi Monuments Historiques lui permettra de déduire des sommes de ses revenus fonciers et éventuellement de son revenu global.
Rappel sur le dispositif « Loi Malraux »
Le dispositif de défiscalisation immobilière Malraux permet à un investisseur de réduire son impôt sur le revenu en engageant des dépenses de réhabilitation d'un immeuble ancien éligible, situé soit en ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager), soit en zone sauvegardée. La réduction appliquée dans le premier cas est de 22 % d'un plafond pluriannuel de dépenses de 400 000 € et de 30 % dans le second cas. L’économie d’impôt ainsi réalisée sera comprise entre 88 000 € et 120 000 €. Il faut en outre noter que cet avantage fiscal n"est pas soumis au plafond annuel de 10 000 € sur les niches fiscales.
Le cas spécifique de l’investissement Monuments Historiques
L’économie d’impôt d’un investissement Monuments Historiques repose également sur le principe d’une incitation fiscale à engager des dépenses de rénovations d’un bien immobilier. Ce dispositif n’ouvre cependant pas droit une réduction d’impôt, mais bien à une déduction sur les revenus de l’investisseur. Celle-ci s’applique dans un premier temps sur les revenus fonciers. Puis, lorsque la somme des dépenses de rénovations (et d’entretien) engagées est supérieure aux recettes, le déficit foncier généré s’impute sur le revenu global de l’investisseur. La loi monuments historiques comporte en outre quelques spécificités particulièrement avantageuses :
La déduction du revenu global n’est pas plafonnée ;
Si le déficit foncier est supérieur au revenu global de l’investisseur, celui-ci pourra effacer complètement son impôt
et conservera le bénéfice du déficit résiduel qui sera reportable ;
Comme pour la loi Malraux, l’avantage fiscal de la loi MH n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales ;
Les avantages fiscaux de la Loi Monuments Historiques sont cumulables avec d’autres dispositifs tels que la loi Malraux, la loi Pinel ou la loi Censi-bouvard.
Loi Monuments Historiques : quels sont les biens concernés, quelles modalités
d’application ?
Trois grandes catégories de biens immobiliers éligibles au dispositif MH doivent être distinguées :
Les Monuments classés du patrimoine remarquable, qui présentent un intérêt majeur à l’échelle nationale et qui bénéficient du plus haut niveau de protection ;
Les biens immobiliers répertoriés à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) qui jouissent d'une notoriété régionale ;
Enfin, s’inscrivent également dans le cadre de la Loi Monuments Historiques, les biens immobiliers ayant reçu le label délivré par la Fondation du Patrimoine.
Loi Monuments Historiques : les modalités d’application
L’avantage fiscal que concède le dispositif Monuments Historiques est conditionné par quelques règles d’usage, de durée et de détention du bien sur lequel il porte.
Pour que l'avantage fiscal lié à la loi sur les monuments historiques ne soit pas remis en cause, les propriétaires doivent s'engager à conserver leur bien pendant 15 années consécutives. Le bien ne peut pas être détenu par une société, sauf dans les cas où il appartient à une SCI familiale. De plus, les travaux effectués sur le bâtiment doivent être validés par l’architecte des bâtiments de France (ABF) puis réalisés par des entreprises agréées. Lorsque l’immeuble est classé, l’ABF devra en outre superviser la réalisation de ces travaux. A contrario, si le bien est simplement inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH), l’investisseur choisira librement son maître d’œuvre.
La fiscalité d’un investissement Monuments Historiques
Dans le cas général, les propriétaires d’un bien labellisé Monuments Historiques peuvent soustraire de leur revenu global le montant dépensé pour sa restauration. Cependant, plusieurs cas de figure sont à prendre en considération :
Lorsque ce bien ne génère pas de recettes (absence de revenus fonciers et de revenus de billetterie), son propriétaire peut déduire 100 % de ses dépenses si ce bien est ouvert au public ou 50 % dans la limite de 200 000
S'il est occupé par son propriétaire et accessible aux visiteurs, 75 % peuvent être soustraits des revenus fonciers
Si le bien n’est pas occupé par son propriétaire, mais que celui-ci en perçoit des recettes imposables, les charges seront imputables sur le revenu foncier puis en cas de déficit sur le revenu global. Ce déficit sera en outre reportable ;
Si le bien n’est pas occupé par son propriétaire, mais qu’il est ouvert au public et génère des recettes, les charges d’entretien du bien sont déductibles des recettes. Si le bien est loué, les charges seront déductibles des loyers.
Dans tous les cas présentés ci-dessus, il faut noter que les intérêts d’emprunts et les dépenses d’entretien ou de rénovation seront prioritairement déduits du revenu foncier.
Conclusion
La loi Monuments Historiques est une solution de défiscalisation immobilière particulièrement efficace. Sa mise en œuvre est cependant complexe. Un investisseur particulier qui souhaite mener ce type d’opération aura donc tout intérêt à s’en remettre à un professionnel de l’immobilier. Si vous envisagez d’investir dans la « pierre prestige », les experts juridiques et fiscaux de PARELIA sont à votre disposition pour vous aider à bâtir votre projet d’acquisition sur mesure.
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