6 déc. 2022
La situation des propriétaires
Il est indispensable lorsqu’un propriétaire achète un bien immobilier d’opter pour le scénario de location qui correspond le mieux à sa situation et à son projet.
Contrairement à la location nue, la location meublée impose à un propriétaire de mettre à disposition un bien meublé avec une liste d’équipements obligatoire en contrepartie d’une somme d’argent. Il existe plusieurs baux de location meublée : le bail d’habitation résidence principale, le bail d’habitation résidence secondaire, ainsi que le bail mobilité.
Lorsqu’il est question d’investir, le choix du régime de location se pose. Faut-il alors privilégier la location meublée ou la location nue ?
Un dispositif efficace en location nue : le déficit foncier
L’ampleur des travaux est un facteur à prendre en compte lors de cet arbitrage. En effet, lorsque d’importants travaux sont à réaliser, il est conseillé d’opter pour de la location nue au régime réel. L'investisseur pourra ainsi avoir recours au déficit foncier, un dispositif de défiscalisation immobilière.
On parle de déficit foncier lorsque le coût des charges (taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt, travaux…) est supérieur aux revenus fonciers dégagés. Ainsi, la base imposable sera diminuée. Ces charges déductibles font l’objet d’une liste précise, établie par la loi.
Une fois la déduction des charges faites, le propriétaire peut réaliser du déficit foncier, et ce uniquement dans le cas où les charges sont supérieures aux recettes. Il est également possible d’imputer l’excèdent de ce déficit durant 10 ans sur l’ensemble des revenus fonciers d’un contribuable ainsi que pendant 6 ans sur son revenu global dans la limite de 10 700€ par an.
La loi de finances rectificative de 2022 prévoit de doubler le plafond de ce déficit à 21 400€ pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique d'un bien immobilier dont le DPE est classé E, F ou G (logements énergivores). L'objectif est d'inciter les investisseurs à contribuer à la rénovation du parc immobilier français en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.
Un outil efficace en location meublée : l’amortissement
En revanche, nous conseillons d’opter pour de la location meublée au régime réel lorsqu’un investissement immobilier ne nécessite pas ou très peu de travaux. Les dispositifs du LMNP/LMP (Location Meublée Non Professionnelle/Professionnelle) au régime réel permettent une déduction de certaines charges ainsi qu’une pratique de l’amortissement qui n’est pas possible en location nue.
L’amortissement se calcule en prenant en compte uniquement la valeur de l’immeuble qui représente 80% de la valeur du bien. Les 20% restant qui correspondent au terrain ne sont pas pris en compte dans ce calcul puisque l’on considère que ce dernier ne subit pas de dépréciation dans le temps.
Exemple : comparatif location nue / location meublée
L’amortissement comptable d’un bien immobilier correspond donc à sa dépréciation. Cette perte fictive est déterminée selon la valeur du bien et sa durée d’utilisation. Par ailleurs, un expert-comptable est indispensable pour déterminer cet amortissement de manière précise.
La prise en compte des amortissements vient réduire considérablement le revenu imposable à l’impôt sur le revenu. Les revenus locatifs dégagés sont ainsi peu ou faiblement imposés pendant une longue période.
Un scénario de location à définir selon le locataire
La typologie du bien (studio, T1/T2/T3…) et du profil de locataire (étudiant, famille) envisagée est à prendre en compte par l’acquéreur lors du choix de cet arbitrage.
En effet, la location meublée s’adresse principalement à des étudiants et jeunes actifs à forte mobilité souhaitant simplifier leur installation dans des villes pour de courtes ou moyennes durées. La typologie de bien va donc dépendre du projet envisagé. La location meublée de petites surfaces (studio, T1 et T2) a fait ses preuves ces dernières années avec une multitude d’offres sur le marché.
Les biens plus grands à partir du T4/T5 s’adressent davantage à des familles avec des baux d’habitation en location nue afin d’offrir la liberté aux locataires d’acheter leurs propres meubles ainsi qu’une plus grande stabilité avec des baux de plus longues durées.
Il reste cependant intéressant de bénéficier des avantages de la location meublée sur cette typologie de bien en ayant recours à la stratégie de la colocation. Cette stratégie facilite la location d’un bien à la chambre meublée et améliore le potentiel locatif d’un bien en garantissant une rentabilité plus élevée.
En ce sens, les locataires diviseront les coûts alors que le propriétaire augmentera ses revenus.
Conclusion
Chez PARELIA, nous vous accompagnons de la définition à la concrétisation de votre projet en tant que véritable chef d’orchestre de l’opération. Selon vos besoins et la stratégie envisagée, il vous sera possible de bénéficier d’une fiscalité avantageuse tout en vous constituant un patrimoine immobilier.
Si vous souhaitez en savoir davantage sur l’investissement immobilier, n’hésitez pas à nous contacter pour nous parler de votre projet !
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