26 janv. 2023
Lors d'un achat immobilier, les travaux peuvent faire peur aux acquéreurs. Ils représentent bien souvent une source d’inquiétude pour beaucoup de personnes, bien qu’ils ne soient pas un frein au succès d’une opération d’investissement.
Cependant, acheter un bien qui nécessite des travaux est loin d’être une mauvaise idée. Il existe, en effet, une multitude d’opportunités sur le marché qui méritent d’être étudiées et ce, pour différentes raisons.
Pourquoi s’intéresser à un bien avec travaux ?
Premièrement, les biens avec travaux intéressent moins d’acquéreurs car ils sont synonymes de « prise de tête » pour beaucoup. S’intéresser à un bien avec travaux offre donc une certaine liberté sur le marché car l’investisseur fera face à une concurrence moins élevée.
Par ailleurs, les biens avec travaux sont généralement vendus en dessous du prix du marché, ce qui représente un avantage considérable pour réaliser de bonnes affaires.
En effet, la présence de travaux impacte la valeur du bien car le budget qui va être accordé aux travaux est à prendre en compte dans le calcul du prix de vente.
Avec ce type de bien, il est également plus facile d’entamer des négociations plus ou moins importantes car il y a matière à faire pencher la balance du côté de l’investisseur en utilisant les bons arguments. Ce dernier peut s’appuyer sur l’ensemble des travaux à réaliser pour faire baisser le prix de vente, ce qui constitue un solide argument dans le secteur immobilier.
Comment évaluer le potentiel d’un bien avec travaux ?
Avant toute démarche d’acquisition, il est important de mesurer correctement le potentiel du bien ainsi qu’une idée de l’enveloppe des travaux à réaliser. D’un bien à un autre, la nature et l’ampleur des travaux à effectuer va dépendre de nombreux éléments notamment de l’état des diagnostics énergétiques et du bien (installation électrique, menuiseries, murs…).
Un acheteur peut avoir quelques réticences à se positionner sur un bien en mauvais état. Selon l’investisseur, la capacité de projection et d’appréciation du potentiel d’un bien peut s’avérer plus ou moins difficile. Un bien avec travaux nécessitera de s’entourer des bonnes personnes en faisant appel à des professionnels du bâtiment. Selon l’opportunité, les pistes d’amélioration peuvent être nombreuses : création d’une chambre supplémentaire, déplacement d’une salle de bain… Une étude de faisabilité vous donnera ainsi les réponses nécessaires pour évaluer la pertinence de l’opération.
Par ailleurs, une fois le potentiel décelé, il va falloir affiner le montant de l’ensemble des travaux à réaliser. Pour se faire, il faut se renseigner au maximum sur l’état du bien, les diagnostics qui ont été réalisés (DPE, électrique, amiante, plomb...). Cela vous évitera d’avoir de mauvaises surprises et d’acheter un bien en ayant à votre connaissance un maximum d’information sur le bien. Il est primordial de savoir si le logement présente de l’amiante ou du plomb dans un appartement car le coût des travaux peut vite être impacté.
Il est donc nécessaire d’évaluer avec attention l’ensemble des caractéristiques présentées par un bien pour s’assurer de la réussite de l’opération. Une étude de faisabilité et un bon chiffrage des travaux dès le départ vous permettront de minimiser les mauvaises surprises en cours d’opération.
Les différents scénarios qui s’offrent à l’investisseur
Dans le cadre d’un investissement immobilier avec travaux, une multitude de scénarios s’offrent à l’investisseur :
Rénover/réhabiliter un bien pour le mettre location une fois les travaux terminés ;
Rénover/réhabiliter un bien pour le revendre et dégager une plus-value sur le prix de vente ;
Rénover/réhabiliter un bien en bénéficiant d’un dispositif fiscal avantageux.
Ce dernier scénario est intéressant puisqu’il permet de défiscaliser tout ou partie des travaux réalisés selon le dispositif et de réduire l’imposition d’un contribuable selon certaines conditions. Parmi les nombreux dispositifs en vigueur, nous retrouvons :
Le déficit foncier : permet à un contribuable de diminuer son imposition en réalisant des travaux de rénovation/réhabilitation d’un bien plafonné à 10 700€ et à 22 400€ depuis la loi de finance 2023 pour des travaux d’amélioration énergétique. Ce déficit peut être reporté et déduit pendant 10 ans sur les revenus fonciers et 6 ans sur l’ensemble des revenus.
La loi Malraux : permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 30% de travaux réalisés. Le bien doit être situé dans un secteur sauvegardé soumis aux exigences des Architectes des Bâtiments de France (ABF).
La loi Monuments Historiques : permet d’imputer tout ou partie du montant des travaux de rénovation/réhabilitation sur un bien immobilier de ses revenus fonciers et revenus globaux sans limite de plafond. Cet excédent peut être reporté pendant 6 ans.
La loi Denormandie : permet de bénéficier d’une réduction d’impôt fixé à 12%, 18% ou encore 21% en investissant dans un quartier ancien, dégradé et louant un bien pour une durée respectivement de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Ces dispositifs défiscalisant en immobilier ont été mis en place par l’Etat afin de favoriser la rénovation et l’entretien du patrimoine français en incitant les contribuables à investir.
Ainsi, acheter un bien avec travaux présente de nombreux avantage en comparaison avec un investissement dans l’immobilier neuf. En revanche, il faut s’assurer de la faisabilité du projet en amont afin de mesure s’assurer de l’attractivité de l’investissement.
En conclusion
Se faire accompagner par des experts comme PARELIA vous assurera un conseil optimal et un accompagnement complet dans le suivi de votre projet.
Par son expertise dans la rénovation/réhabilitation de bâtiments anciens, PARELIA s’engage à être votre maître d’œuvre et à superviser l’ensemble des travaux de l’opération.
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