6 mars 2023
Ce n’est un secret pour personne : se loger en France coûte de plus en plus cher ! D’après l’INSEE, les loyers ont connu une augmentation de 22% en moyenne de 2010 à 2023. Le marché de l’immobilier n’a jamais été aussi tendu, et les conditions pour être locataire se sont complexifiées ces dernières années. Aujourd’hui, il faut en moyenne gagner 3 fois le montant du loyer sans compter l'importance d'avoir de bons garants pour espérer voir son dossier être étudié et retenu par un propriétaire ou une agence.
C’est en ce sens que la colocation est un phénomène en plein essor, et connaît un véritable succès auprès des jeunes majoritairement. Plus d’un mode de location, il s’agit d’un véritable mode de vie, généralement plus prisé des étudiants et jeunes actifs. Avec un loyer divisé entre plusieurs personnes, la colocation présente un coût plus attractif et permet d’alléger le coût de la vie de chacun.
Toutefois, il est erroné de penser que la colocation ne s’adresse qu’aux étudiants en situation de précarité. Beaucoup de personnes préfèrent s’orienter vers une colocation pour une question de confort et de convivialité. De plus, la colocation n’est pas exclusivement étudiante. Il existe aujourd’hui de nombreuses colocations mixtes entre étudiants et non-étudiants qui connaissent très peu de « turnover ».
La colocation : une stratégie d’investissement rentable ?
Mettre en location un bien en colocation est une tactique de plus en plus appréciée par les investisseurs. Ce scénario de location permet de multiplier ses recettes locatives en tirant des loyers souvent plus avantageux qu’en location classique. Certes, il est vrai qu’en zones tendues avec des loyers encadrés, la somme des loyers par locataire ne peut être supérieur au montant du loyer qui serait demandé à un locataire unique sauf dans certaines conditions (majoration du forfait charge, réalisation récente de travaux…). Cependant, dans les villes où l’encadrement des loyers n’est pas appliqué, le loyer est librement fixé par le propriétaire bailleur.
Par ailleurs, certains investisseurs appréhendent la colocation car ils l’associent souvent à un risque de vacance locative. Toutefois, ce mode de location offre en réalité la possibilité de sélectionner ses locataires parmi un large panel de profils. Ainsi, bien choisir ses locataires est primordial et vous permettra d’anticiper le risque de vacance locative, au même titre que pour une location classique.
Une stratégie intéressante… mais pas partout !
La colocation n’est pas une stratégie envisageable dans toutes les villes de France !
En effet, il est important de s’assurer que la demande est suffisante avant de proposer une offre de logement dans une ville. Une analyse approfondie du marché et des prix moyens pratiqués sur la ville va être un élément déterminant dans le succès de votre opération.
Dans certaines villes, le prix moyen de la location est peu élevé, ce qui permet aux locataires d’habiter seuls et à un prix raisonnable. Dans ce cas, proposer une colocation n’est pas forcément une bonne stratégie car pour le même montant, un locataire pourrait envisager de s’orienter vers un logement entier.
À l’inverse, dans les villes où le coût de la location est plus élevé, le compteur des colocations explose. Comprendre les besoins en logements dans une ville est ainsi fondamental pour mesurer la pertinence de votre projet.
Une fois la ville choisie, il est important de cibler un emplacement recherché par les locataires que vous visez. Par exemple, si vous souhaitez davantage adresser votre colocation à des étudiants, vous devez impérativement veiller à acheter un bien dans un secteur bien desservi et à proximité d’établissements d’enseignement supérieur.
Les différents baux de location en colocation
Lorsque vous proposez une colocation, il est important d’étudier les différentes options qui s’offrent à vous afin d’opter pour le bail de location qui correspondra le mieux à vos attentes.
D’une part, le bail unique, aussi appelé bail solidaire. Dans le cadre d’une colocation avec bail solidaire, les colocataires doivent se partager le paiement de l’intégralité du loyer, fixé par le propriétaire bailleur. Ce type de bail permet au propriétaire de se prémunir de tout risque de non-paiement du loyer et de vacance locative. En effet, si une part du loyer est impayée, l’ensemble des autres colocataires sont tenus de régler la part manquante, par « solidarité ». De plus, si une personne décide de quitter la colocation, les autres colocataires doivent se charger de retrouver un colocataire en anticipant le départ. Dans cette attente, ils doivent également payer la part manquante de la personne partie.
C’est une véritable sécurité pour l’investisseur, qui s’assure de percevoir la totalité du loyer fixé à la fin de chaque mois. En revanche, ce type de bail peut freiner la demande car les locataires en sont généralement peu friands.
Le bail solidaire est davantage apprécié par les groupes d’amis qui se font confiance, et pour qui compter les uns sur les autres quant au paiement du loyer ne pose aucun problème. Ce type de bail s’adresse davantage aux grandes villes avec une forte tension locative et aux colocations de petites tailles avec deux ou trois chambres maximums.
En revanche, les personnes seules préfèrent se diriger vers un bail individuel. Avec ce type de bail, le locataire ne loue pas l’appartement dans son entièreté, mais à la chambre meublée. Ce mécanisme offre une grande flexibilité et liberté aux colocataires désirant séjourner pour des courtes périodes dans une ville (stage, alternance, CDD…).
Ainsi le propriétaire est assuré d’avoir plus de demande avec ce type de bail avec des locataires rassurés et souhaitant conserver leur indépendance.
Le règlement de copropriété
Investir dans une colocation est une excellente stratégie, mais encore faut-il pouvoir le faire !
Si vous décidez d’acheter un appartement pour l’exploiter en colocation, une attention particulière devra être accordée au règlement de copropriété. En effet, ces derniers définissent les règles de fonctionnement d’un immeuble et encadrent les conditions d’exploitation des logements faisant partie de la copropriété.
Dans plusieurs cas observés, des clauses interdisant l’exploitation des logements en colocation figurent dans les règlements de copropriété, la plus répendue est la clause de bourgeoisie. Ces dernières peuvent se présenter sous la forme suivante :
« La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes différentes est interdite. »
« Les chambres individuelles et les appartements ne pourront être occupés que pour l’usage d’une habitation bourgeoise à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale et notamment de tout commerce de location meublée. »
Pour éviter d’avoir affaire à un règlement de copropriété, vous pouvez faire le choix de vous orienter vers l’achat d’une maison de ville. Ces dernières, considérées comme des monopropriétés ne font pas l’objet d’interdiction liée à l’exploitation du logement en colocation.
Conclusion
La colocation est une excellente stratégie pour multiplier vos recettes locatives et booster votre rentabilité. Toutefois, il est important de bien vous renseigner sur la ville envisagée, la cible visée par votre projet et enfin la faisabilité de l’opération avant de vous lancer.
Pour cela, vous faire accompagner par des experts de l’investissement comme PARELIA vous assurera le succès de votre opération.
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